最新情報一覧 : 不動産用語

任意売却物件

不動産の販売図面やホームページで、たまに「任意売却物件」などという文字や
「※債権者の同意が必要になります。」
などという文言を見かけたことはありませんでしょうか?

任意売却物件とは、とても簡単に説明をしますと
不動産の所有者が住宅ローンの支払いができなくなり
その返済のために金融機関と話し合いをし、不動産を売却している物件のことです。

住宅ローンを返済できない場合には、最終的にはその金融機関から差押えが入り
強制的に不動産が競売にかけられてしまうのです。
そうなると所有者様には精神的にも経済的にも負担がかかります。
一般的には競売にかかるよりかは、世のお客様に普通に売却をした方が高く売れるため
買主様だけで無く、金融機関側も競売の前に売却することでより多くお金を回収できるため
任意売却が行われるのです。

さて、この任意売却物件はどのようなポイントがあるのでしょうか。

まず、瑕疵担保責任が免責の物件がほとんどです。
簡単に言うと、入居後に欠陥があっても売主は保証しませんよ。
ということです。何故そうなるかというと、
住宅ローンの支払いができないから売却をしているわけで
仮に欠陥が発覚したとしても、保証をするお金が無いからです。
ですが、瑕疵担保責任については任意売却物件に限らず
築年数がある程度経過していれば大体免責になってきます。

もう1つは任意売却物件の価格は、債務(住宅ローンの借入れ金額)より低いため
債権者(金融機関等)の同意が必要になるということです。
簡単に言うと、例えば借金は2000万円で物件の価格が1700万円の場合でも
これでなんとか抵当権(担保)を外してください!というお話し合いです。
一般的には売却に出す前にある程度売主サイドで話しをまとめているはずです。
(まとまっていない場合、まとまらなかった場合、結局購入ができないという結果になります)
債権者は金融機関だけではなく、税金の滞納などにより
市や区役所から他に差押えが入っていることも少なくありません。
複数の債権者と話を調整する場合、話合いをつけるのに時間がかかることもあります。

ここまで読むと「任意売却物件・・・あんまり良くなさそうだな・・・」と思われるかもしれません。

ですが、任意売却物件の一番のポイントは

「相場の金額より安く出ていることが多い」

という点です。

金融機関の抵当権(担保)や差押えなどは
最終的には必ず抹消してお引渡しをしますので
大筋では任意売却物件も普通の売買物件とは変わりません。
つまり結果的に問題が無ければ
相場より安く物件が購入できるというメリットがあります。

このご時世ということもあり
任意売却物件は特別珍しいものではありません。
物件ごとに違いはありますが
特徴をよく理解してご検討いただければと思います。

金消契約(金銭消費貸借契約)

住宅ローン本申込みを終え、承認がおりると、後は不動産の引渡しです。

ですが、住宅ローンを利用される方は、不動産の引渡しまでの間に
金融機関と「金消契約(金銭消費貸借契約」を結ぶ必要があります。
「きんしょうけいやく」と読みます。
金消契約とは簡単に言うと、金融機関とお客様とのローンの契約です。
借入れする金額や借入期間、金利についてなど
ローンの条件を確認して、金融機関と融資の契約を結びます。

ですから、一般的にはその金融機関で契約を行います。
当日はローンの内容の説明と署名・捺印がほとんどです。
その金融機関の通帳を持っていない場合には、この時に作ってしまうことが多いです。
金消契約にかかる時間は大体1時間~2時間程かと思います。
業者さんや担当さんによって異なるとは思いますが、仲介業者は同席しないことも多いです。
私は基本的には同席致しません。
先ほど申し上げた通り、ほとんどが金融機関からの説明と署名・捺印であるため
同席していても基本的にただいるだけの状態になってしまいます。
と同時に、本来知る必要の無いお客様の個人情報を
ずっと聞いているような状態になるからです。

金消契約は通常、金融機関の営業日に行いますので
必然的に平日のどこか、時間を取る必要が出てきます。
金融機関によっては、土・日・祝日にローンセンターなどを開いており
そこで金消契約も対応できるというケースもあります。
ただ、どんどんと予約が埋まっていきますので
平日に時間を取れない人は、早めに予約をしましょう。

※不動産の引渡日も銀行営業日である平日に行うため
平日にあまり時間が取れない方は、早い段階で
仲介業者か金融機関に相談をするようにしましょう。

金消契約を行う具体的な時期についてです。
金融機関によっては金消契約と引渡日までの間を
数日間(3日間、6日間など)開けてくださいと言われます。
ですから、引渡日の1週間前程に行うことが多いように思います。

金融機関やケースにより異なりますが
主に当日必要な物は下記の通りです。

・実印
・身分証明書
・通帳
・銀行印
(※当日通帳を作る人も、新しい通帳のための銀行印が必要になります)
・住民票 (枚数は金融機関、ケースによる)
・印鑑証明書 (枚数は金融機関、ケースによる)

金融機関によっては金消契約時に
印紙や印紙代が必要になることもあります。

ここで一番のポイントが、住民票と印鑑証明書です。
おそらく皆様が金消契約のご案内をされる時は
「新住所の住民票○通」「新住所の印鑑証明書○通」と
ご案内されると思います。

新住所?どういうことでしょうか。

新住所の住民票等を取得するには、当然住所を
新居の住所に移動しなければなりません。

ここからは不動産業者としてではなく
不動産業界の現状を客観的に見る立場で
お話しさせていただければと思います。

住民票移動の原則は、引越しを完了してから行うものです。
金消契約時には新居はまだ自分の物にはなっていませんから
当然、引越しも行っていません。
それでも、売主様がまだ住んでいて住民登録していたとしても
買主様が重複して、新居に住民票を移動できてしまうため
不動産業界の慣習では、先に買主様が新住所に移してしまう事が多いようです。

なぜ、新住所に移すのでしょうか?

その主な理由は、登記の2度手間を避けるためです。

通常、不動産の引渡しを受けた際には
所有権が移転したことを、その時点で1度、登記します。

旧住所のまま引渡しを受けると、一旦、旧住所で登記を終え
その後、新居に引越しをします。

そして引越しをした後に、旧住所から新住所に住民票を移動し
「住所変更」の登記をもう1度しなければなりません。

つまり、お金と手間が2度かかるのです。

引渡しを受けた時点で新住所で登記していれば

この後新居に引っ越しをしても、既に新住所で登記されていますから
住所変更の登記をする必要がないのです。

基本的に住宅ローンを組まない方は
引越し後に新住所への住所変更登記をする必要もありませんが
将来、不動産の売却などをする時などに
やはりもう1度お金をかけて住所変更登記をしなければなりません。

他にも、登記をする際にかかる「登録免許税」という税金の軽減措置を受ける時も
新住所で登記をしていた方が、スムーズにその軽減措置が受けられるということもあるそうです。

ただ、最初に原則をお話しした通り
「引越しをしてから住民票を移動する」というのが正しい形なので
本来は
不動産の引渡しを受け→引越し→住民票移動→住所変更登記
とするのが、本来の正しいやり方なのです。

実際に役所に行って住民票を移動する際に
「いつ引っ越しされましたか?」と役所の人に聞かれた時に
「まだです。これからです。」と答えると
「それでは引越ししてからまた来てください」と言われます。

これは不動産取引の大きな矛盾でありながら
一般的な慣例になっているようなので
なんとかしっくりくる制度に変えてもらいたいものです。

地番と住居表示

不動産の契約時、対象不動産についての説明があります。
そこで見慣れない数字を目にするかもしれません。

不動産担当者から言われます。
「今回お客様が購入される建物がある土地は
○○市1丁目267番地28
○○市1丁目267番地34
○○市1丁目267番地39
となります。」

え!?購入するところが3つ!?
しかもこのあたりの住所は1丁目2番3号と聞いていたけど、267?

と、思われるかもしれません。

これはいわゆる住居表示ではなく「地番」と言われるものです。
地番とは文字通り、土地についている番号のことです。
地番は登記上、個々の土地1つ1つに違うものがつけられています。
土地登記簿においては、1つの土地を指す単位を「筆」といいます。
ですから今回の売買対象は3筆の土地の上に存在するということになります。
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上記地図は土地の位置や地番、形状が分かる「公図」の一部です。
登記所に備付けられています。
今回の売買対象は、当然住所は1つですが
地番を見ると、3筆の土地であるということです。
不動産の売買は1筆ごとの土地を明確に分けますので
住居表示ではなく、地番で表示します。

住居表示は、郵便を配達しやすくしたり、緊急の用務をスムーズにすることを目的にしたもので
皆様がよく耳にする、馴染みのある住所です。
そのため、建物が建っていない場合には、住居表示もありません。

私もよく「駐車場の住所を教えてください」と言われることがありますが
住居表示はないので、場所を伝える意味合いでは
「習志野市○丁目○番○号の家の隣にあります」などと表現することがあります。
駐車場の契約書に、実籾4丁目971番○○などと書かれているのを見て
不思議に思われる方もいらっしゃるかもしれません。

では住居表示はどのように付くのでしょうか?
家を建てる際に、行政に届出をします。
例えば習志野市であれば市役所の総務課に行き
案内図、公図、建築確認の1枚目、建物の配置図、建物の1F平面図
を添付して届出をすれば、住居表示が割り振られ
住所の書かれたプレートを渡されます。
ちなみに、建っていた家を取り壊して、新しく家を建てた場合に
住所が前と変わることもあります。
届出の作業はほとんど業者側が行うと思いますので
お客様がやることはあまり無いかと思います。

地番と住所が同じ地域もあります。
この辺りだと千葉市花見川区長作町の一部などがそうです。

恐らく普段生活していて地番を見るのは
不動産の契約時や固定資産税の通知書などぐらいではないでしょうか。
ですから日常において地番を覚えておく必要も無いかと思います。

不動産の契約時には公図と照らし合わせて
自分が購入する土地の地番の数字が異なっていないか確認をしましょう。

総栄建設ホームページ
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付帯設備表

前回、契約の際に売主様から提出される書類として告知書のお話しを致しました。
もう1つ、契約の際に売主様から提出される書類があります。

付帯設備表です。

これは建物についている設備の状況を伝える書類です。
この書類が特に重要とされるのは中古戸建・中古マンションの売買です。

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設備はキッチンや浴室、トイレ等の水廻りから
冷暖房器具、カーテン、網戸から庭木、庭石まで幅広くあります。

まずは設備の有無です。設備が有るのか、無いのか。
撤去というのは売主様が引渡しまでに撤去をするということです。

「あれ!?室内を見せてもらった時には照明が全部屋についていたのに
引渡しを受けたら無くなってる!」

「あれ!?古くて使えないエアコンは当然撤去されるものだと思っていたのに
引き渡しを受けたら全部置きっ放しになってる!」

当然に照明を購入するにも、エアコンを撤去・処分するにも費用がかかります。
このようなトラブルは有りがちです。未然に防ぐために、契約時に付帯設備表で確認をします。

設備の機能ついてもはっきりとさせます。
例えば、浴室設備は追炊きができるのか
浴室内乾燥機がついているのかなど、把握できます。

もう1つは故障、不具合です。

夢が広がる新居への引越し。
ところがその初日からお湯が出ず・・・。
お風呂に入れず・・・。
実は給湯器が壊れていました。
業者さんに電話すると給湯器交換には15万かかると言われびっくり。
このようなトラブルが無いように、故障や不具合についても売主様に記入していただきます。

最近はどの業者さんも付帯設備表を付けているとは思いますが
書類が無かった場合にはトラブルにならないよう、よくよく注意しましょう。

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告知書(物件状況確認書)

不動産の契約時、買主様は
「重要事項説明」を受け、その後不動産の売買契約を結びます。

重要事項説明とは、買主様が購入の判断となる重要な事項が書かれた重要事項説明書をもとに
宅地建物取引主任者から説明を受けることです。
平たく言うと「これからご購入いただく物件は、このような内容の物件です。」という説明です。
内容としては、物件の権利関係、法令上の制限、インフラ整備、その他の制限
取引条件等などになります。

それに加えて「告知書(物件状況確認書)」と言われる物を買主様に提出することが
望ましいとされています。

告知書とは、売主様が知っている限りのことが書かれた書類です。
物件状況確認書、物件状況等報告書などとも言われます。

重要事項説明書は専門知識を有する宅地建物取引主任者が調査をして
作製をしますが、それでも調査範囲には限界があります。
例えば、地中の中に何かが埋まっていたり、建物が雨漏りをしていたり
実は境界を巡る紛争が隣地との間であったり
過去に事件・事故があったりと、売主様や所有者の方にしか分からない事もあります。
そのため、売主様に協力をいただき、告知書を提出していただきます。

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本来、雨漏りをしている家を売っても、傾いている家を売っても、問題無いのです。
売主様「この家は雨漏りをしていますけども、よろしいですか?」
買主様「はい、問題ありません。購入します。」

売主様「この土地は雨が凄く降ると、浸水することもありますが、よろしいですか?」
買主様「はい、問題ありません。購入します。」

両者納得の上であれば、本来は問題無いのです。
問題と思える事項があっても、価格はとても安いかもしれません。

この問題を隠して売却すると、大変なトラブルになるのです。
当然に、売主様が隠して売却した問題が発覚すれば、追及されます。
ですから、不動産売却の依頼を受けた際には売主様にはよく
「悪いことほど、先に言ってください。言えば問題無いのです。隠すと後で大問題になります」
といった旨の話をします。
この点は、なるべく早い段階で抑えます。
といいますのも、この点に触れないで不動産の売却を進め
いざ契約となった時に、買主様、売主様、仲介業者が集まった契約の中で

売主様「初めて言いますけど、実はこの家雨漏りしているんです。
後どうやら土壌汚染もあるみたいなんですよね。」
なんて言われてしまったら顔面蒼白です。おそらくその日は解散となることでしょう。

最近の不動産取引ではほとんど告知書が添付されるのではないかと思います。
もし告知書が無かった場合には、よくよく注意しましょう。

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千葉県がけ条例

弊社のホームページで「がけ条例あり」という記載を見たことがありませんでしょうか?

このがけ条例とは「千葉県建築基準法施行条例第4条(がけ条例)」のことを指します。

文字の通り、がけに関する条例ですので、「がけ条例」という言葉があれば
物件の近くにがけがあるという事が分かります。

まず、このがけ条例の「がけ」という定義は

地表面から30度を超える角度をなし高さ2メートルを超えるものになります。
(硬岩盤(風化の著しいものを除く。)以外の土地で)

原則、がけの近くには建築物を建築できません。
ただし、いくつかの問題をクリアすると建築物を建築することができます。
いくつかその方法をご紹介したいと思います。

がけといっても、がけの上に家を建てる場合と、がけ下に家を建てる場合とがあります。

どちらのケースも、がけが崩壊した時のことを、考えなければなりません。
まずはがけが崩壊しないように擁壁をつくるという方法があります。
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この擁壁においては、安全面において問題が無いことはもちろん
「検査済証」が無いと、擁壁と認められない可能性があるので注意です。
検査済証とは特定行政丁や指定確認検査機関の検査を受け
適法と認められ交付されるものです。
「擁壁のように見える物」だけでは、がけとして扱われてしまいます。

もう1つの方法は、敷地の中でもがけ条例にかかる規制の範囲外に
家を建てるという方法です。
それであれば、基本的にはがけ下でも土砂は家にかかりませんし
がけ上でも、家が崩落することは無い、という考え方です。

その他、がけ上とがけ下に分けていくつか方法があります。
がけの上であれば、行政の認めるところまで
杭を打ったり、基礎を深くしたりすることでがけ条例をクリアする方法があります。

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考え方としては、万が一崖が崩壊して土砂等が流れても
残りの地盤による杭等により、家の倒壊を免れるという考え方です。

がけ下であれば、建築物自体を鉄筋コンクリート造など
がけの崩壊による衝撃に対して破壊を生じえない耐力を有する構造にし
かつ、外壁の開口部からの土砂の流入を防止するための有効な壁などを
設置するという方法などもあります。

いくつか例を出しましたが、全ては物件ごとにより、状況も手法も異なります。
実際には行政と相談をしながら検討する形になるかと思います。

がけ条例にかかる物件には2つポイントがあるかと思います。
1つは安全面です。
なんと言っても生命に関わることですから
安全面において大丈夫かどうかを抑えることが一番重要です。
もう1つは費用です。
話によっては100万円以上の金額が平気でかかってきます。
「土地が安いから買ったけども、建築費用がこんなにかかるとは思わなかった・・・。」
と、ならないように注意しましょう。

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境界

現在、不動産の売買では売主が買主に物件を引き渡すまでに
境界の明示をするのが一般的です。
契約書の条項にも、通常詠われているかと思います。
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境界とはブロック塀やフェンスなどではありません。
ブロック塀にも厚みがあります。
ブロック塀の外面が境界なのか内側なのか、それとも真ん中なのか。
それによって土地の面積も変わってしまいます。
土地の面積が変わるということは土地の『価値』も変わると言う事です。

境界は通常、境界石や境界プレートなどで表示がされています。

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今でこそ少なくなりましたが、昔は境界を曖昧にしたまま
不動産売買が行なわれることも多くありました。
その時は大丈夫でも、数年後、数十年後に問題が発生します。
今までは平穏でも、隣人が変わった途端、紛争に発展することもあります。
境界紛争のトラブルに巻き込まれるだけでなく土地の面積が増減してしまうこともあります。

また、今度は自分が売る側の立場になった時には
境界を明示して売却をしなければなりません。
通常境界は測量会社に依頼して境界を明示してもらいますので
境界が明示されていなければ、測量費用がかかってしまいます。
(長年経つと土やブロックの下に入って確認出来なくなっていたり
無くなっている事もあります。)

境界は隣地の方とのお話しですから、相手があるお話しです。
ですから、近所づきあいというのはやはり大切だと思います。
逆に境界のトラブルを抱えている土地を購入してしまうと
その方とのお付合いも難しくなるのではないかと思います。

不動産の購入をする時にはよくよく注意致しましょう。

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サービスルーム

不動産の間取りの表記の中で

「4SLDK」の新築戸建

「2LDK+S」のマンション

などという表記を見たことは無いでしょうか?
「S」というのはサービスルームのことを言います。

ではサービスルームとはなんでしょうか。
サービスルームとは簡単に言うと「納戸」です。
納戸とは一般的には衣類や家具などを収納する、言わば物置です。

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ですが、一見「サービスルーム(納戸)」と言われなければ
普通の居室に見えてしまう物件もあります。

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実は建築基準法上では「居室」の条件を満たすために
採光や天井高、換気などの要素があります。
その基準に満たない(多くは採光の要素)場所も
「納戸(サービスルーム)」という表記がされます。

間取り表記に「S」とついていた場合には
間取り図面に注目をしてみましょう。

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宅地建物取引主任者

宅地建物取引主任者とは
いわゆる宅建試験に合格し、資格登録を受け
宅建主任者証の交付を受けた人のことを言います。

基本的に、不動産業を営む事務所には
業務に従事する者5人に対して、1人の割合で
宅建主任者がいなければいけません。

そして宅建主任者の一番重要な仕事は
「重要事項の説明」です。

高価で複雑な不動産の取引を
試験に合格した専門知識を有する宅建主任者が
契約締結前に
「これからご購入(借りて)いただく物件は、このような内容の物件です。」
と、重要事項を説明することで
買主様・借主様が物件の内容を正しく理解した上で、不動産の取引を行うことができます。

不動産の契約において、重要事項説明は法律で義務付けられていますから
逆に言えば、宅建主任者証を持っていないと、不動産の契約はできないのです。

接客や物件のご案内などの時には、担当者が一人だったのに
契約の時だけ別の人が同席して重要事項説明を読み上げるという光景はよく見られます。
これは担当者が宅建の資格を持っていないため、契約ができないということが多いかと思います。
重要事項説明の際には、宅建建物取引主任者証の提示が義務付けられているため
必ず、契約担当者から主任者証の提示があるかと思います。

ほとんどの不動産営業マンはこのために宅建主任者の資格を取ると言っても
過言では無いように思います。

ですが宅建の有無よりも、担当者が誠実かどうかが
一番大切なところだと思います。

営業マンが宅建を持っているかどうかは簡単に分かります。
宅建を持っている人は、ほぼ名刺に「宅地建物取引主任者」
と入れていると思います。

私は不動産の世界に入って1年目に宅建を取りました。
先ほど、ほとんどの営業マンが、不動産の契約のために
宅建主任者になると言いましたが
私のモチベーションはちょっと違ったところにありました。

「名刺に宅地建物取引主任者と入っている方が格好いい。」

実に単純です。

同業者さんと名刺交換した時に、自分の名刺にはその言葉が入っておらず
いただいた名刺には「宅地建物取引主任者」の文字が。
これが大きなモチベーションの一つでした。
もしかしたらそういう人も多いかもしれませんね。

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瑕疵担保責任(中古物件・土地)

瑕疵(かし)とは分かり易く言うと「欠陥」という意味です。

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは
売買の対象物に隠れた瑕疵(欠陥)があった場合
売主が買主に対してその責任を負うことをいいます。
今回は中古物件・土地についての瑕疵担保責任ついてお話し致します。

中古物件の隠れた瑕疵の代表的なものは下記の通りです。

・雨漏り
・シロアリ被害
・給排水設備の故障
・建物の構造上主要な部位の木部の腐蝕

隠れた瑕疵とは、通常の注意を払っても知り得ない瑕疵のことを言い
これらの部分は外から見ただけでは分からない事が多く
実際に住んでみないと分からないところがあります。

そのため、買主様が不動産を購入した後に
購入前には気付かなかった隠れた瑕疵を発見した場合には
その責任を売主に追及することができます。

瑕疵担保責任

民法においての瑕疵担保責任が追及できる期間は
買主が瑕疵を知ったときから1年間とされています。
ですが、売主が売却した後、いつまでも
隠れた瑕疵による損害賠償の責任を負うというのは
現実的に考えると、あまりに売主にとって厳しい負担です。

そのため、不動産売買の慣例ではおおよそ引渡後2ヶ月~3ヶ月程の
瑕疵担保責任を売主が負うケースが多いです。
売主が宅建業者の場合は、引渡しの日から2年以上の期間で瑕疵担保責任を負います。
ですから仮に、売主が宅建業者の場合に、2年未満の期間を定めて契約をしたとしても
それは無効となります。

建物が築20年以上など、古い場合などには瑕疵担保責任を負わない事も多いです。
建物が古いため、不具合が出て来てもおかしくないからです。
そのため買主様の方ではその点、注意した方がよいかもしれません。
瑕疵担保責任を負わない事を「瑕疵担保免責」と言います。
ホームページやチラシの詳細に書かれていることがあります。

隠れた瑕疵とは、建物のことだけではありません。
土地の場合であれば、地中に埋設物があったり、土壌汚染があったりすることもあります。
地中に不発弾や防空壕があるというのは、私はお目にかかったことはありませんが
浄化槽や井戸が埋設されていたというのは、珍しい話ではありません。
また心理的瑕疵もあります。
そこで自殺や事件、火事などがあった場合などです。

契約時に売主が瑕疵担保免責を詠っていても
売主が、知っている瑕疵を知りながら故意にその事実を告げず売却した場合には
当然、免責を詠っていても、その瑕疵については追及されます。
逆に買主が瑕疵を知った上で購入していた場合には
その瑕疵については売主に追及できません。

ただ隠れた瑕疵とは通常の注意を払っても知り得ない瑕疵のことを言いますので
傷がついていたなどということはこの場合の隠れた瑕疵としては取り扱いません。
中古ということは、当然新築ではありません。
経年劣化や自然損耗によって多少なり、不具合はあるものです。
新築同様に思っていると、かえって購入後、買主様の精神的な負担になるかと思います。

中古物件の良し悪しを理解した上で
購入した後に「こんなはずではなかった」とならないよう
瑕疵担保責任について理解した上で契約を結びましょう。


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