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住宅ローン 既に他の借入れがある場合

住宅ローンを借りる時、既に他の借入れがある場合
住宅ローンを借入れすることができるのでしょうか?

基本的には住宅ローンを借りることはできますが条件がつきます。

金融機関が住宅ローンを貸すかどうかを審査する上で
「返済比率」というものを考慮します。
返済比率とは年収に対する、住宅ローンの返済額の負担の比率です。
この返済比率が金融機関の審査基準を超えてしまうと借入れが難しくなってしまいます。

例えば、とある金融機関の審査基準が
返済比率30%以下という条件だった場合

年収450万円の人の年間の返済限度額は、450万円(年収)×30%(基準返済比率)
=135万円(年間返済限度額) となります。
月々の支払いにすると、135万円÷12カ月=11万2500円までとなります。

細かい計算は省きますが、この基準で期間35年で住宅ローンを組む場合
借入れ総額が約2,540万円(審査金利4%の場合)までできるということになります。

ところが、もし、今現在車のローンがあった場合
例えば月々車のローンで4万円払っているとします。

そうなると基準の返済比率以下に抑えるためには
135万円(年間返済限度額)ー4万円(車ローン)×12カ月(年間分)
=87万円
月々の支払いだと約7万2500円以下に抑えなければなりません。

そうなると、借入れできる総額も1630万円(審査金利4%の場合)までと

先ほどに比べて900万円近くも借入れできる金額変わってしまいます。

ですから借入れの額が大きい場合は、大体のケースで
既存の借入れは「完済してください。」と言われることが多いように思います。
この辺りは年収や勤続先、自己資金の有無など総合的な判断になります。

ですから家探しをしよう!という直前にはあまり借入れをしないようにしましょう。
いきなりつまづいてしまう可能性があります。

借入れにはどのような物があるでしょうか。

まずは自動車のローン、バイクのローン
借入れの中では一番多いですね。一般的です。

教育ローンなどもあります。

リボ払い、カードローン
細かいかもしれませんが、当然これも借入れです。

そして消費者金融。
ア○ムさんとかプ○ミスさんですとか、アイ○ルさんとかですね。

やはり消費者金融さんは金融機関からの心象はあまり良くありません。

消費者金融から借りたことがある、または現在借りていると住宅ローンは借りられないのか?
というとそんなことはありません。
が、簡単でも無いと思います。
少なくとも今借りている人は完済してくださいという条件はまず言われると思います。

既存の借入れは伏せないようにしてください。
隠しても、審査をすれば分かってしまいます。
そして事前に言っていない物が上がってくると
心象がとても悪くなります。

とにかく既存の借入れがある場合は
事前の資金計画が重要になりますので
あらかじめ、金融機関や業者さんに相談することをお勧め致します。

※上記返済比率の例はあくまで参考のための例です。
審査は総合的に行われますので、上記の計算例も絶対では無く
返済比率を超えなければ必ず借りられるということでもありません。

金消契約(金銭消費貸借契約)

住宅ローン本申込みを終え、承認がおりると、後は不動産の引渡しです。

ですが、住宅ローンを利用される方は、不動産の引渡しまでの間に
金融機関と「金消契約(金銭消費貸借契約」を結ぶ必要があります。
「きんしょうけいやく」と読みます。
金消契約とは簡単に言うと、金融機関とお客様とのローンの契約です。
借入れする金額や借入期間、金利についてなど
ローンの条件を確認して、金融機関と融資の契約を結びます。

ですから、一般的にはその金融機関で契約を行います。
当日はローンの内容の説明と署名・捺印がほとんどです。
その金融機関の通帳を持っていない場合には、この時に作ってしまうことが多いです。
金消契約にかかる時間は大体1時間~2時間程かと思います。
業者さんや担当さんによって異なるとは思いますが、仲介業者は同席しないことも多いです。
私は基本的には同席致しません。
先ほど申し上げた通り、ほとんどが金融機関からの説明と署名・捺印であるため
同席していても基本的にただいるだけの状態になってしまいます。
と同時に、本来知る必要の無いお客様の個人情報を
ずっと聞いているような状態になるからです。

金消契約は通常、金融機関の営業日に行いますので
必然的に平日のどこか、時間を取る必要が出てきます。
金融機関によっては、土・日・祝日にローンセンターなどを開いており
そこで金消契約も対応できるというケースもあります。
ただ、どんどんと予約が埋まっていきますので
平日に時間を取れない人は、早めに予約をしましょう。

※不動産の引渡日も銀行営業日である平日に行うため
平日にあまり時間が取れない方は、早い段階で
仲介業者か金融機関に相談をするようにしましょう。

金消契約を行う具体的な時期についてです。
金融機関によっては金消契約と引渡日までの間を
数日間(3日間、6日間など)開けてくださいと言われます。
ですから、引渡日の1週間前程に行うことが多いように思います。

金融機関やケースにより異なりますが
主に当日必要な物は下記の通りです。

・実印
・身分証明書
・通帳
・銀行印
(※当日通帳を作る人も、新しい通帳のための銀行印が必要になります)
・住民票 (枚数は金融機関、ケースによる)
・印鑑証明書 (枚数は金融機関、ケースによる)

金融機関によっては金消契約時に
印紙や印紙代が必要になることもあります。

ここで一番のポイントが、住民票と印鑑証明書です。
おそらく皆様が金消契約のご案内をされる時は
「新住所の住民票○通」「新住所の印鑑証明書○通」と
ご案内されると思います。

新住所?どういうことでしょうか。

新住所の住民票等を取得するには、当然住所を
新居の住所に移動しなければなりません。

ここからは不動産業者としてではなく
不動産業界の現状を客観的に見る立場で
お話しさせていただければと思います。

住民票移動の原則は、引越しを完了してから行うものです。
金消契約時には新居はまだ自分の物にはなっていませんから
当然、引越しも行っていません。
それでも、売主様がまだ住んでいて住民登録していたとしても
買主様が重複して、新居に住民票を移動できてしまうため
不動産業界の慣習では、先に買主様が新住所に移してしまう事が多いようです。

なぜ、新住所に移すのでしょうか?

その主な理由は、登記の2度手間を避けるためです。

通常、不動産の引渡しを受けた際には
所有権が移転したことを、その時点で1度、登記します。

旧住所のまま引渡しを受けると、一旦、旧住所で登記を終え
その後、新居に引越しをします。

そして引越しをした後に、旧住所から新住所に住民票を移動し
「住所変更」の登記をもう1度しなければなりません。

つまり、お金と手間が2度かかるのです。

引渡しを受けた時点で新住所で登記していれば

この後新居に引っ越しをしても、既に新住所で登記されていますから
住所変更の登記をする必要がないのです。

基本的に住宅ローンを組まない方は
引越し後に新住所への住所変更登記をする必要もありませんが
将来、不動産の売却などをする時などに
やはりもう1度お金をかけて住所変更登記をしなければなりません。

他にも、登記をする際にかかる「登録免許税」という税金の軽減措置を受ける時も
新住所で登記をしていた方が、スムーズにその軽減措置が受けられるということもあるそうです。

ただ、最初に原則をお話しした通り
「引越しをしてから住民票を移動する」というのが正しい形なので
本来は
不動産の引渡しを受け→引越し→住民票移動→住所変更登記
とするのが、本来の正しいやり方なのです。

実際に役所に行って住民票を移動する際に
「いつ引っ越しされましたか?」と役所の人に聞かれた時に
「まだです。これからです。」と答えると
「それでは引越ししてからまた来てください」と言われます。

これは不動産取引の大きな矛盾でありながら
一般的な慣例になっているようなので
なんとかしっくりくる制度に変えてもらいたいものです。

金利と総支払額

住宅ローンを組むと金利がかかります。

あまり見たく無い事実ではありますが
借りた金額に対して、結果的に払った総支払額は大きいものです。

例えば
借入金額:2000万円 借入年数:35年 金利:2.00%
で住宅ローンを借りたとします。
この場合借りた2000万円に対して、総支払額は約2780万円となります。
約780万円も金利として支払うことになります。

そうは言っても昔に比べれば金利は大分低くなりました。
バブル時は変動金利が6%以上もありました。
仮に
借入金額:2000万円 借入年数:35年 金利4.547%
で住宅ローンを借りた場合、総支払額は約4000万円になります。
元金の2倍の金額を支払ったことになります。

さて、では総支払額を減らすにはどうすれば良いのでしょう?

答えは簡単です。
お金を借りなければ良いのです。実に当たり前のことですね。
究極を言えば現金のみで不動産を購入することになりますが
一般的にはそう容易なことではありません。

具体的に例をあげると、1つには自己資金(頭金)を多く出せば
借入額も減りますから、総支払額も減ります。
かと言って、日々の生活がありますから、後先考えずに
自己資金を出してしまっては、その後が大変になってしまいます。
自己資金は無理のない範囲で、程よく出せれば良いのだと思います。
出し惜しみし過ぎると、金利負担の結果、総支払額も増えるということです。

他にも、借りた後に繰り上げ返済をして、どんどんお金を返すという方法もあります。
繰り上げ返済をして借入期間が短くなれば、当然総支払額も減ります。
厳しい時には無理をせず、お金に余裕ができたら、コツコツと返済をしましょう。

ここで、大きな落とし穴が1つあります。

「じゃあ、自己資金を貯めてから家を買おう」

という話しです。落とし穴と言うのは、結論から申し上げると家賃です。

仮に今すぐ家を購入した場合
自己資金0円 借入金額:2000万円 借入年数:35年 金利:2.00%

自己資金0円+借入金額2000万円+支払金利約780万円+家賃負担0円

=総支払額は約2780万円となります

ここから5年間、家の購入のために毎月5万円の金額を貯金したとします。
5万円×12ヶ月×5年=300万円 貯まります。
家賃は駐車場込で6万円だったとします。
6万円×12ヵ月×5年=360万円 大家さんにお支払をします。

同条件で5年後家を購入すると

自己資金300万円+借入金額1700万円+支払金利約660万+家賃負担360万

=総支払額は約3020万円となります

総支払額だけでなく、5年間の居住空間の違いもあります。

ただ、必ずしも早く購入することが良いとも限りません。
例えば年収ベースだと2500万円までしか借りられない人が
自己資金を500万円貯めれば、3000万円の家を購入できます。
元々の予算だと建売りしか購入できなかったが
自己資金をためて、注文建築で自分の家を建てられた。
など、グレードを上げることもできるかもしれません。

また、支払いの損得だけを考え、無理に買い急いで
不満足な家を購入してしまっては本末転倒です。

本シミュレーションは簡易的なもので
その他の支払の金額もあると思いますが、目安として参考としていただければと思います。

総栄建設ホームページ
http://www.e-souei.co.jp/baibaiall/

変動金利の優遇

今現在、おおよその地方銀行・都市銀行の変動金利は
店頭金利が2.475%です。

住宅ローンに適用される金利は
基本的にはこの店頭金利から優遇をされた金利が適用されます。

例えば店頭金利2.475%から1.4%の金利優遇を受けられた場合には

2.475%(店頭金利)-1.4%(優遇金利)=1.075%(適用される金利)

となります。

また、住宅ローンを借りる際には保証料というものがかかる場合があるのですが
その保証料を一括で支払うか、金利に上乗せするかを選択できることがあります。

通常1000万円を35年間借入れをした場合には約20万円程の保証料がかかります。
そのため、不動産購入の際に、保証料だけで40万、60万とかかる場合もあります。

金利に上乗せする形をとると、月々の返済時に金利として支払うことになり
言わば分割で支払う方式になります。
おおよそ、上乗せされる金利は0.2%になるかと思います。※0.2以上の場合もあります。

例えば店頭金利2.475%から1.4%の金利優遇を受けられて
保証料を金利上乗せ方式を選択した場合には

2.475%(店頭金利)-1.4%(優遇金利)+0.2%(保証料金利上乗せ)

=1.275%(適用される金利)

このようになります。

この変動金利の最大優遇幅は1.6%のところが比較的多かったのですが
最近になって、最大1.7%まで優遇できるところが多くなってきました。

例えば店頭金利2.475%から1.7%の金利優遇を受けられて
保証料を最初に一括で支払った場合には

2.475%(店頭金利)-1.7%(優遇金利)=0.775%(適用される金利)

という素晴らしい金利で借入れをすることができます。

この金利の優遇幅は、金融機関の審査によって決まります。
借入れされる方の勤続先の内容や、年収、勤続年数
借入れする金額に対しての自己資金の割合など
様々な要素によって決まります。

チラシや営業マンが組む資金計画で
当たり前のように金利0.775%などと書かれている場合には
本当にその金利が現実的な資金計画なのか
注意をした方が良いかもしれません。

ちなみに地方銀行はこのあたりだと千葉銀行、千葉興業銀行、京葉銀行になります。
都市銀行はみずほ銀行や三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行、りそな銀行です。

地方銀行・都市銀行の一般的なお話しをさせていただきましたが
各金融機関、当然に商品内容が異なりますので
金融機関によっては金利や商品内容が異なったり
保証料についても異なる場合があります。
また、平成25年11月24日時点での話であり、金利や優遇幅、商品等
今後は変わる可能性がありますので予めご承知おきください。

住宅ローンや金利のことなどでも、ご不明な点ございましたらお気軽にご相談ください。

総栄建設ホームページ
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住宅ローンの事前審査

住宅ローンの事前審査とは
住宅ローンを借入れすることができるかの金融機関による事前の審査です。

内容については、金融機関が独自の方法で
収入や勤務先、購入する物件、その他個人情報などを調査し
住宅ローンのお借入れが可能かどうかを判断します。

事前審査に必要な書類は金融機関によって違いますが、多くの場合
・印鑑(認印)・源泉徴収票 ・身分証明書 ・健康保険証
の写し4点が必要になると思います。

一般的な流れとして、購入したい物件が見つかった場合
まず売主様に対して購入申込書を提出します。
そしてお互いの条件が合意すると契約となります。

事前審査は、概ねその契約の日までの間、またはそれ以前に受けることがほとんどです。

これは契約した後にローンの審査が不承認となり、通らなかった場合
白紙解約になる可能性を回避するためです。
売主様、買主様が共に集まり、重要事項説明を受け、契約を交わし、手付金も支払い
その後、ローンが通らなかったことにより契約が白紙となるのはやはり避けたいところです。
ローン特約による白紙解約について

事前審査に必要な書類を揃えるのに時間がかかったり
他の借入れが有ったりなどと、何か事情があった場合に
解決をするのに少し時間がかかることもあります。
そうなると、契約日までに事前審査が間に合わないので
契約が翌週や翌々週へと延期になってしまいます。

ところが一般的に売主様は条件のいい方と
なるべく早く契約したいというお気持ちをお持ちですので
審査期間の延長を売主様が拒むケースもございます。

他のお客様で『現金なのですぐ契約します』という方や
事前審査が既に承認されている方などが先に手を挙げてしまったら
売主様もやはりそちらを優先されてしまう可能性もございます。

上記に書類以外にも各月の給与明細や、職歴書、会社概要などの書類が
必要になるケースもあり必要書類の有無は
お勤め先の内容や勤続されている年数などケースによって違うこともあります。

いい物件が見つかって、お申込みをしても
事前審査に向けて障害があると、購入意思があっても
物件を抑えられないことがございます。

そうならないために、資金計画について不安な点や疑問、ご質問等ございましたら
お気軽に、事前にご相談いただければと思います。

団体信用生命保険

団体信用生命保険とはローンを借り入れている人が
万が一、ローン返済中に死亡してしまったり、重度障害になってしまった場合に
生命保険会社が住宅ローンの残高を代わりに支払ってくれるというものです。
通称「団信」と呼ばれます。

民間金融機関の多くは、この団体信用生命保険に入る事がローンを借りる条件になっています。つまり、団体信用生命保険に入れないとその金融機関ではローンを借りることができないということです。
その名の通り生命保険ですので、加入には健康状態など、一定の条件があります。
不動産業者さんと資金計画等の話をしている時に健康面について聞かれる事があるかと思います。それは団体信用生命保険に入るのに支障が無いかの確認の意味なのです。

danshin

団体信用生命保険の保険料は基本的に一般の民間金融機関であれば
特別、別途保険料等を支払う事はありません。
というよりも強制加入のため、既に金利などに含まれているという方が正しいかもしれません。
ですから特別保険料については意識することはないと思います。

ただ、一部の金融機関や「フラット35」ではこの団体信用生命保険への加入は任意となっています。
ただ団信に入らないというのはリスクが大きいため、お勧め致しません。
そして加入する場合には、別途保険料がかかります。
フラット35を検討している方は、保険料も資金計画の中で抑えておいた方が良いかと思います。

また金融機関によっては、三大疾病(がん、急性心筋梗塞、脳卒中)などについても
保障がつく商品もあります。「七代疾病特約」「八大疾病特約」などもあります。
ただこれらの商品は更に金利を上乗せする必要があるかと思います。

ローン返済者に万が一のことがあった場合、残された家族が返済をしなければ
ならないというのは大変なことです。
そのために、この団体信用生命保険というものがあります。

 

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抵当権

念願の理想のお住まいを見つけ、いざ契約の日。

契約の前に「重要事項説明」と呼ばれる
「今から購入する不動産はこういうものですよ」
という説明を受けると思います。

その中で登記簿に記録された事項という箇所で
「この物件には抵当権がついています」
という説明を受けるかもしれません。

よくよく見てみると建物や土地の欄に
『抵当権設定・債権額〇〇千万円』と記載されています。

これから購入しようと思っているのに大丈夫だろうか。
と不安に思われるかもしれません。

まず抵当権とは銀行さん等の金融機関から
住宅ローンなどの融資を受けた時に
「借金のかた」として設定される担保権の事です。

住宅ローンの支払いが滞り、お金が返せなくなってしまうと
不動産が差押さえられ、競売により強制的に売却されてしまいます。

新しく家を買ったのに、前の売主さんがお金を返せなくなり
自分の家を手放すなんて事になったら大変です。

そうならないように、お住いの引渡しまでに
売主様に抵当権を抹消してもらいます。

では抵当権を消すにはどうすればいいのかというと
借りているお金を金融機関に全額返済すれば良いのです。

ですが売主様が借金を全額返済できるお金を持っているかというと
そうではないケースがほとんどです。

その場合は買主様から受け取る「売買代金」を返済に充てます。

例えば、買主Aさんが住宅ローンを組み
売主Bさんから2,000万円でマンションを買う契約をしました。

このマンションには抵当権が付いており
残り1,000万円、Bさんの住宅ローンの借金があります。

するとマンションの引渡日には
まずAさんに住宅ローンが降り
売買代金の2,000万円をBさんに支払います。

するとBさんはそのお金で1,000万円の借金を返済し
抵当権を抹消します。
その後Aさんの所有権の移転と共に今度はAさんが借りた
住宅ローンが新しく抵当権として設定されるのです。

この売主様の抵当権の抹消と買主様の所有権の移転は
通常同じ日にほぼ同時に行うので同時抹消と言われています。

抵当権の抹消や設定、所有権の移転は
通常司法書士さんにお願いします。

不動産購入時にかかる諸費用の中にある
「登記費用」と呼ばれるものは
主に、この司法書士さんに払う費用になります。

 

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ローン特約って何?

ついに理想のお住まいが見つかり、さぁいよいよ契約です。

そこで、住宅ローンを利用される方に1つの疑問が生まれます。

「もし契約後、住宅ローンが借りられなかった場合、どうなるんだろう?」

自己資金だけではとても家を買えないし、かと言って
解約する際には手付金の放棄や違約金など
何かペナルティをうけてしまうのでは?
という不安が出てきます。

でもご安心ください。不動産の契約書には
「ローン特約」というものがあります。

これは万が一契約後に、住宅ローンの借入審査が承認されなかった場合
契約を白紙解約できる、という内容のものです。

例えば

融資申込み先  千葉銀行
融資金額     1,000万円
融資利用の特約の期日 平成25年6月末日まで

などと記載されており

契約後、平成25年6月末日までに千葉銀行から1,000万円
またはそれ以下の融資の承認が得られなかった場合は
売買契約を解除することができ、
契約で支払った手付金などが返還される内容になっております。

要するに契約をして手付金を支払っても
ローンが借入出来なければある一定の期間内なら
ペナルティー無しに解約が出来るという買主様にとって有利な特約なのです。

ただし、買主様が解約を目的として
故意にローン手続きを遅らせたり
虚偽の証明書を金融機関に提出した場合には
もちろん対象外となります。

一般的には、契約後の解約を避けるため
契約の前に借入を予定する金融機関の「事前審査」を受けるケースが多いです。

tokuyaku