最新情報一覧 : 不動産ニュース

民法改正による不動産売買への影響

先日、宅建協会の本部研修会に行って参りました。
研修課目の一つが「民法改正でみてきた不動産取引の諸問題」という話でした。

平成20年秋頃から法制審議会での民法改正の検討が始まり
平成25年2月~3月に民法改正(債権関係)の中間試案が公表されました。

この公表された民法改正中間試案を前提とした
不動産売買に与える影響のポイントについて、簡単にお話ししたいと思います。

まず民法改正のおおまかな改正の流れ、論点についてです。

今回の改正は、「規範重視」の流れをくむ日本の現行民法を
国際取引で多く採用しているルールに整合させるため
「当事者の合意・契約を重視する」米英法的なものに変えるという流れになっています。
日本は現在、規範重視の民法で
一般化されたルールにより、契約内容・契約違反の有無を解釈します。
つまり一般化されたルールからの目線で契約を解釈します。
英米法は、個々の契約の文言に現れた当事者の合意それ自体を重視し
契約内容や契約違反の有無を判断します。
いわば当事者の目線です。

1つの例として「契約当事者の付随義務及び保護義務」を新たに規定化する案があります。
その内容は
契約する当事者は、相手方が、当該契約によって
利益を得る事ができるようにしなければならず(付随義務)
また、相手方の生命、身体、財産その他の利益を害しないためにも当該契約の趣旨に照らして
必要と認められる行為をしなければなりません(保護義務)。というものです。

不動産取引で言えば、例えば、工場跡地の売買で土壌汚染の可能性がある場合には
売主は、買主の生命、身体に影響を与えるため、積極的に調査・検査をしなければならないという
規定であり、そうなると売主が専門家へ調査を依頼する必要が出てきます。
現行の不動産売買は、基本的には売主が告知書に知る限りのことは書きますが
調査義務まではありません。
最近ではホームインスペクション(住宅診断)なども広まって来ましたが
買主側からのインスペクション(専門家のチェック)が多いかと思います。

このように、民法改正ではいろいろな意味で当事者間の合意を重視する結果
事前の調査・説明ということに重きを置く制度になっています。
したがって、今まで以上に売主の告知書というものが重視されることになります。
何となく分かっていることを告知するというのではなくて
その告知したことの整合性が求められます。
民法改正において、今後は売主側からどのようにして間違いない物件を提供するか
そのような証明制度や調査しなければならないメニューなど
そのようなことについて今後は議論されていくものと思われます。

民法改正が不動産取引に影響をするかもしれない点として、話をまとめると
今回の中間試案で導入された制度は
「売主の告知義務」及び「その前提となる売主の調査義務」を重視する方向を
指し示しているとのことです。

「あぁ、売主の話であって、買う側には関係ないか」と思われるかもしれませんが
不動産を購入するということはいつか「売主側」になるかもしれないということです。

私は不動産の売却についての依頼もお客様からいただきますが
調査してみると、大変厳しい事実が出てくる場合もあります。
例えば、道路が4m無ければいけないところが3.6m程しかなく
再建築できない可能性があったり
よくよく調べると、道路に接していない可能性がでてきたり、ということなどもあります。
お客様は購入当時、当然そのような事実を知ってはおりません。
法令遵守が強化され、当時はなんとなくで通っていたことが、現在では通らない事もあります。
法の改正も同じです。グレーで通っていた部分が、調査義務によって
黒にしなければいけなくなるかもしれません。

民法の改正に関わらず、どういった物件か理解した上で、購入することが大切だと思います。

民法改正については、具体的な条文の検討や、改正に伴う整備法制定にも時間がかかるため
実際の改正までには最短でもあと2年程はかかる見通しです。

あくまで中間試案に基づくものですから、最終的な民法改正の内容が
このとおりになるか否かは現時点で不明です。

参考までに、ご覧いただければと思います。

【参考文献】
公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会
『宅建業者のための民法改正を考える最新動向(虎の巻)』2013年

総栄建設ホームページ
http://www.e-souei.co.jp/baibaiall/

変動金利の優遇

今現在、おおよその地方銀行・都市銀行の変動金利は
店頭金利が2.475%です。

住宅ローンに適用される金利は
基本的にはこの店頭金利から優遇をされた金利が適用されます。

例えば店頭金利2.475%から1.4%の金利優遇を受けられた場合には

2.475%(店頭金利)-1.4%(優遇金利)=1.075%(適用される金利)

となります。

また、住宅ローンを借りる際には保証料というものがかかる場合があるのですが
その保証料を一括で支払うか、金利に上乗せするかを選択できることがあります。

通常1000万円を35年間借入れをした場合には約20万円程の保証料がかかります。
そのため、不動産購入の際に、保証料だけで40万、60万とかかる場合もあります。

金利に上乗せする形をとると、月々の返済時に金利として支払うことになり
言わば分割で支払う方式になります。
おおよそ、上乗せされる金利は0.2%になるかと思います。※0.2以上の場合もあります。

例えば店頭金利2.475%から1.4%の金利優遇を受けられて
保証料を金利上乗せ方式を選択した場合には

2.475%(店頭金利)-1.4%(優遇金利)+0.2%(保証料金利上乗せ)

=1.275%(適用される金利)

このようになります。

この変動金利の最大優遇幅は1.6%のところが比較的多かったのですが
最近になって、最大1.7%まで優遇できるところが多くなってきました。

例えば店頭金利2.475%から1.7%の金利優遇を受けられて
保証料を最初に一括で支払った場合には

2.475%(店頭金利)-1.7%(優遇金利)=0.775%(適用される金利)

という素晴らしい金利で借入れをすることができます。

この金利の優遇幅は、金融機関の審査によって決まります。
借入れされる方の勤続先の内容や、年収、勤続年数
借入れする金額に対しての自己資金の割合など
様々な要素によって決まります。

チラシや営業マンが組む資金計画で
当たり前のように金利0.775%などと書かれている場合には
本当にその金利が現実的な資金計画なのか
注意をした方が良いかもしれません。

ちなみに地方銀行はこのあたりだと千葉銀行、千葉興業銀行、京葉銀行になります。
都市銀行はみずほ銀行や三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行、りそな銀行です。

地方銀行・都市銀行の一般的なお話しをさせていただきましたが
各金融機関、当然に商品内容が異なりますので
金融機関によっては金利や商品内容が異なったり
保証料についても異なる場合があります。
また、平成25年11月24日時点での話であり、金利や優遇幅、商品等
今後は変わる可能性がありますので予めご承知おきください。

住宅ローンや金利のことなどでも、ご不明な点ございましたらお気軽にご相談ください。

総栄建設ホームページ
http://www.e-souei.co.jp/baibaiall/

消費税増税

2014年の4月1日に消費税が5%から8%に増税されます。

注文住宅の場合、基本的に住宅の引渡しが2014年4月以降になってしまうと
8%の消費税が適用されてしまいます。

ですが、注文住宅の請負契約が2013年9月30日までに完了すれば
引渡時期が2014年4月以降となっても、消費税は5%のままで適用されます。

2013年10月1日以降に請負契約を結んでも
住宅の引渡が2014年3月末までに間に合えば
もちろん消費税は5%のままですが
消費税増税に伴う駆け込み需要も考えると
増税の期限までに引渡しを行うことはなかなか難しいように思います。

一般の中古戸建や土地など、個人間の売買の場合は、消費税はかかりません。
ですが例えば新築戸建など、売主が不動産業者などの法人の場合は
消費税がかかりますので、当然に増税の影響を受けます。

少し、頭の隅に入れておくと良いかもしれません。

 

総栄建設ホームページ
http://www.e-souei.co.jp/baibaiall/