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任意売却物件

不動産の販売図面やホームページで、たまに「任意売却物件」などという文字や
「※債権者の同意が必要になります。」
などという文言を見かけたことはありませんでしょうか?

任意売却物件とは、とても簡単に説明をしますと
不動産の所有者が住宅ローンの支払いができなくなり
その返済のために金融機関と話し合いをし、不動産を売却している物件のことです。

住宅ローンを返済できない場合には、最終的にはその金融機関から差押えが入り
強制的に不動産が競売にかけられてしまうのです。
そうなると所有者様には精神的にも経済的にも負担がかかります。
一般的には競売にかかるよりかは、世のお客様に普通に売却をした方が高く売れるため
買主様だけで無く、金融機関側も競売の前に売却することでより多くお金を回収できるため
任意売却が行われるのです。

さて、この任意売却物件はどのようなポイントがあるのでしょうか。

まず、瑕疵担保責任が免責の物件がほとんどです。
簡単に言うと、入居後に欠陥があっても売主は保証しませんよ。
ということです。何故そうなるかというと、
住宅ローンの支払いができないから売却をしているわけで
仮に欠陥が発覚したとしても、保証をするお金が無いからです。
ですが、瑕疵担保責任については任意売却物件に限らず
築年数がある程度経過していれば大体免責になってきます。

もう1つは任意売却物件の価格は、債務(住宅ローンの借入れ金額)より低いため
債権者(金融機関等)の同意が必要になるということです。
簡単に言うと、例えば借金は2000万円で物件の価格が1700万円の場合でも
これでなんとか抵当権(担保)を外してください!というお話し合いです。
一般的には売却に出す前にある程度売主サイドで話しをまとめているはずです。
(まとまっていない場合、まとまらなかった場合、結局購入ができないという結果になります)
債権者は金融機関だけではなく、税金の滞納などにより
市や区役所から他に差押えが入っていることも少なくありません。
複数の債権者と話を調整する場合、話合いをつけるのに時間がかかることもあります。

ここまで読むと「任意売却物件・・・あんまり良くなさそうだな・・・」と思われるかもしれません。

ですが、任意売却物件の一番のポイントは

「相場の金額より安く出ていることが多い」

という点です。

金融機関の抵当権(担保)や差押えなどは
最終的には必ず抹消してお引渡しをしますので
大筋では任意売却物件も普通の売買物件とは変わりません。
つまり結果的に問題が無ければ
相場より安く物件が購入できるというメリットがあります。

このご時世ということもあり
任意売却物件は特別珍しいものではありません。
物件ごとに違いはありますが
特徴をよく理解してご検討いただければと思います。

住宅ローン 既に他の借入れがある場合

住宅ローンを借りる時、既に他の借入れがある場合
住宅ローンを借入れすることができるのでしょうか?

基本的には住宅ローンを借りることはできますが条件がつきます。

金融機関が住宅ローンを貸すかどうかを審査する上で
「返済比率」というものを考慮します。
返済比率とは年収に対する、住宅ローンの返済額の負担の比率です。
この返済比率が金融機関の審査基準を超えてしまうと借入れが難しくなってしまいます。

例えば、とある金融機関の審査基準が
返済比率30%以下という条件だった場合

年収450万円の人の年間の返済限度額は、450万円(年収)×30%(基準返済比率)
=135万円(年間返済限度額) となります。
月々の支払いにすると、135万円÷12カ月=11万2500円までとなります。

細かい計算は省きますが、この基準で期間35年で住宅ローンを組む場合
借入れ総額が約2,540万円(審査金利4%の場合)までできるということになります。

ところが、もし、今現在車のローンがあった場合
例えば月々車のローンで4万円払っているとします。

そうなると基準の返済比率以下に抑えるためには
135万円(年間返済限度額)ー4万円(車ローン)×12カ月(年間分)
=87万円
月々の支払いだと約7万2500円以下に抑えなければなりません。

そうなると、借入れできる総額も1630万円(審査金利4%の場合)までと

先ほどに比べて900万円近くも借入れできる金額変わってしまいます。

ですから借入れの額が大きい場合は、大体のケースで
既存の借入れは「完済してください。」と言われることが多いように思います。
この辺りは年収や勤続先、自己資金の有無など総合的な判断になります。

ですから家探しをしよう!という直前にはあまり借入れをしないようにしましょう。
いきなりつまづいてしまう可能性があります。

借入れにはどのような物があるでしょうか。

まずは自動車のローン、バイクのローン
借入れの中では一番多いですね。一般的です。

教育ローンなどもあります。

リボ払い、カードローン
細かいかもしれませんが、当然これも借入れです。

そして消費者金融。
ア○ムさんとかプ○ミスさんですとか、アイ○ルさんとかですね。

やはり消費者金融さんは金融機関からの心象はあまり良くありません。

消費者金融から借りたことがある、または現在借りていると住宅ローンは借りられないのか?
というとそんなことはありません。
が、簡単でも無いと思います。
少なくとも今借りている人は完済してくださいという条件はまず言われると思います。

既存の借入れは伏せないようにしてください。
隠しても、審査をすれば分かってしまいます。
そして事前に言っていない物が上がってくると
心象がとても悪くなります。

とにかく既存の借入れがある場合は
事前の資金計画が重要になりますので
あらかじめ、金融機関や業者さんに相談することをお勧め致します。

※上記返済比率の例はあくまで参考のための例です。
審査は総合的に行われますので、上記の計算例も絶対では無く
返済比率を超えなければ必ず借りられるということでもありません。

金消契約(金銭消費貸借契約)

住宅ローン本申込みを終え、承認がおりると、後は不動産の引渡しです。

ですが、住宅ローンを利用される方は、不動産の引渡しまでの間に
金融機関と「金消契約(金銭消費貸借契約」を結ぶ必要があります。
「きんしょうけいやく」と読みます。
金消契約とは簡単に言うと、金融機関とお客様とのローンの契約です。
借入れする金額や借入期間、金利についてなど
ローンの条件を確認して、金融機関と融資の契約を結びます。

ですから、一般的にはその金融機関で契約を行います。
当日はローンの内容の説明と署名・捺印がほとんどです。
その金融機関の通帳を持っていない場合には、この時に作ってしまうことが多いです。
金消契約にかかる時間は大体1時間~2時間程かと思います。
業者さんや担当さんによって異なるとは思いますが、仲介業者は同席しないことも多いです。
私は基本的には同席致しません。
先ほど申し上げた通り、ほとんどが金融機関からの説明と署名・捺印であるため
同席していても基本的にただいるだけの状態になってしまいます。
と同時に、本来知る必要の無いお客様の個人情報を
ずっと聞いているような状態になるからです。

金消契約は通常、金融機関の営業日に行いますので
必然的に平日のどこか、時間を取る必要が出てきます。
金融機関によっては、土・日・祝日にローンセンターなどを開いており
そこで金消契約も対応できるというケースもあります。
ただ、どんどんと予約が埋まっていきますので
平日に時間を取れない人は、早めに予約をしましょう。

※不動産の引渡日も銀行営業日である平日に行うため
平日にあまり時間が取れない方は、早い段階で
仲介業者か金融機関に相談をするようにしましょう。

金消契約を行う具体的な時期についてです。
金融機関によっては金消契約と引渡日までの間を
数日間(3日間、6日間など)開けてくださいと言われます。
ですから、引渡日の1週間前程に行うことが多いように思います。

金融機関やケースにより異なりますが
主に当日必要な物は下記の通りです。

・実印
・身分証明書
・通帳
・銀行印
(※当日通帳を作る人も、新しい通帳のための銀行印が必要になります)
・住民票 (枚数は金融機関、ケースによる)
・印鑑証明書 (枚数は金融機関、ケースによる)

金融機関によっては金消契約時に
印紙や印紙代が必要になることもあります。

ここで一番のポイントが、住民票と印鑑証明書です。
おそらく皆様が金消契約のご案内をされる時は
「新住所の住民票○通」「新住所の印鑑証明書○通」と
ご案内されると思います。

新住所?どういうことでしょうか。

新住所の住民票等を取得するには、当然住所を
新居の住所に移動しなければなりません。

ここからは不動産業者としてではなく
不動産業界の現状を客観的に見る立場で
お話しさせていただければと思います。

住民票移動の原則は、引越しを完了してから行うものです。
金消契約時には新居はまだ自分の物にはなっていませんから
当然、引越しも行っていません。
それでも、売主様がまだ住んでいて住民登録していたとしても
買主様が重複して、新居に住民票を移動できてしまうため
不動産業界の慣習では、先に買主様が新住所に移してしまう事が多いようです。

なぜ、新住所に移すのでしょうか?

その主な理由は、登記の2度手間を避けるためです。

通常、不動産の引渡しを受けた際には
所有権が移転したことを、その時点で1度、登記します。

旧住所のまま引渡しを受けると、一旦、旧住所で登記を終え
その後、新居に引越しをします。

そして引越しをした後に、旧住所から新住所に住民票を移動し
「住所変更」の登記をもう1度しなければなりません。

つまり、お金と手間が2度かかるのです。

引渡しを受けた時点で新住所で登記していれば

この後新居に引っ越しをしても、既に新住所で登記されていますから
住所変更の登記をする必要がないのです。

基本的に住宅ローンを組まない方は
引越し後に新住所への住所変更登記をする必要もありませんが
将来、不動産の売却などをする時などに
やはりもう1度お金をかけて住所変更登記をしなければなりません。

他にも、登記をする際にかかる「登録免許税」という税金の軽減措置を受ける時も
新住所で登記をしていた方が、スムーズにその軽減措置が受けられるということもあるそうです。

ただ、最初に原則をお話しした通り
「引越しをしてから住民票を移動する」というのが正しい形なので
本来は
不動産の引渡しを受け→引越し→住民票移動→住所変更登記
とするのが、本来の正しいやり方なのです。

実際に役所に行って住民票を移動する際に
「いつ引っ越しされましたか?」と役所の人に聞かれた時に
「まだです。これからです。」と答えると
「それでは引越ししてからまた来てください」と言われます。

これは不動産取引の大きな矛盾でありながら
一般的な慣例になっているようなので
なんとかしっくりくる制度に変えてもらいたいものです。

不動産購入の申込み

「この物件を購入したい!」やっと理想の住まいが見つかりました。

そこから、どのような流れになるのでしょうか。

まず不動産購入申込書を記入し、売主様に書面にて
購入意思を伝えます。
不動産申込書は「買付証明書」「取纏(とりまとめ)依頼書」などとも呼ばれます。

申込書を出すとその物件は「商談中」となり、基本的には、他の人がそれ以降
この物件に申込みをしても2番手の申込みという扱いになります。
※1番手と2番手が入れ替わることもあります。

申込書には金額、契約日、引渡日、融資利用の有無、など購入をする条件を記入します。

 

申込み後、大体1週間程後には契約を行います。
購入意思のある申込書ですから、契約も早期に行います。

不動産の引渡日は一般的には契約後、1ヵ月~1ヵ月半程の間ぐらいで行いますが
引越しの都合などで、もう少し猶予を取ったりと
基本的には双方の都合で話し合いとなります。

住宅ローンを組まない方、つまり現金で不動産購入を出来る方は
金融機関の審査もありませんので、非常に分かりやすく、売主様も大歓迎です。

ですが、ほとんどの方は住宅ローンを利用されるかと思います。
ここで重要なのは、ちゃんとローンを組めるかどうかということです。
「ローンが組めるか組めないか分からないけど、とりあえず契約をします。」
と言うわけにはいきません。
そのために、通常は契約日までに事前審査を行います。
ところが、先程お話しした通り、契約は大体1週間程後には行いますので
事前審査もすぐにとりかからなければなりません。
そのため、必要書類が不足していると、事前審査が進まず
購入申込みとして受け付けて貰えないことがあります。
「不動産を買えるか買えないか分からないけど購入はしたいです」
という状況だと、売主様も物件の募集を止める分けにはいきません。

そうこうしている間に、既に事前審査が通っている人や
現金で購入することのできる人など、すぐに契約ができる人が出てくると
そちらの方が優先されてしまいます。

下記に当てはまる方はご注意ください。
1、不動産屋さんや金融機関に資金計画の相談をしたことが無い方
(年収に不安のある方、自己資金の無い方、現在の会社の勤続年数が短い方などは
特に事前の相談をお勧めします)
2、今現在、他にお借入れがある方(車のオートローン、カードローン、教育ローンなど)
3、消費者金融を利用したことのある方
4、健康面で不安のある方
(糖尿病や難病など病気にかかっていたり、過去に大きな手術をした事がある方など)
5、自営業の方、正社員では無い方
6、買い替えの方(今の自宅を売らないと次が買えない、自宅に残債務がある、など)

これは決して、上記に当てはまると住宅ローンを借りられないということでは無く
事前に準備が必要である事が多いケースです。

上記に当てはまる人は1度どこかで不動産屋さんや金融機関に相談をしましょう。
逆に事前に手を打っておけば、欲しい物件が見つかった時にスムーズに次に進めます。

お申込みが認められ、条件も折り合えば、後は契約です。
不動産の申込時には、手付金などはありません。
ですから契約するまでは、申込みをキャンセルする事も可能なのです。
ですから売主様側の立場からすると
より契約が確実にできる人を優先するということになるのです。

もしあなたが売主だったら
「ローンを組めるかどうか分からないけど、購入したい。ローンの審査に10日程かかる」
という人から申込みがあり、その翌日に
「現金で購入しますのですぐ契約できます。」
という人が現れたら、どちらの人と契約したいと思いますでしょうか?
申込時では買主側はペナルティ無く、電話1本で申込みをキャンセルできるので
売主側がより確実な人を選ぶのは当然とも言えます。

ただここで絶対に勘違いをしていただきたくないことがありまして
「不動産の申込みを入れても、契約をしなければ気軽るにキャンセルできるのか」
ということではありませんで、そこはご注意ください。
不動産購入の申込みは購入をする前提で行います。
申込みが入っている期間は商談中の物件として
他のお客様のご案内をストップすることもあります。
不動産業者も契約予定の物件の紹介には消極的になりますし
お客様も、他の人が契約予定の物件を見てもしょうがない、と消極的になります。
つまり、申込みをして物件を抑えた後にキャンセルをするというのは
売主様にとって不利益で、その物件を真剣に検討している方にも
迷惑をかけることになります。
何より、売主様には精神的な負荷をかけることになります。
そしてそのような状況になると、仲介業者が売主様側にお詫びに行きます。
何事も無く対応してくださる方もいれば、冷たい言葉を浴びる事もあります。
都内まで謝りに来いと言われたこともあります。

ただ、住宅ローンの審査が通らないなどということは
不可抗力に近いところもありますし
申込後にやむを得ない事情で話しを進められない事もあるかもしれません。
それは仕方の無いことです。
ただ「とりあえず仮抑えしたいから申込んでおこう」
という気軽るな気持ちではなく
本気で「ここに住みたい!」という気持ちで、お申込みをしていただければと思います。

・不動産購入の申込みがスムーズに行えるように
事前に準備をしておきましょう。

・不動産の申込みは購入を前提に、気持ちを固めて行いましょう。

不動産購入の申込みについてでした。

不動産の引渡しってどうやるの?

不動産の引渡しはどのように行われるのでしょうか?

まず買主様が住宅ローンを利用する場合の
一般的な不動産の引渡しについてお話し致します。

基本的な考え方はお店で物を購入する事と一緒です。
つまり、代金を支払って、商品を受け取るわけです。
戸建やマンションで言えば、ローンがおりて残代金を支払い
所有権を売主様から買主様に移転し、鍵を引渡すということです。
基本的にはこの作業を同日に行います。

引渡日(決済日)当日に、買主様・売主様・仲介業者・司法書士が
住宅ローンを利用する銀行(もしくはその支店)に集います。

まず、売主様から所有権を移転する(又は新築戸建に所有権を保存する)ための手続きを
司法書士の先生に委任するために、委任状に署名・捺印をします。
そして身分証明書を司法書士に見せ、本人確認をします。

後は残代金と各諸費用の払出し・振込みの伝票を書きます。
諸費用は固定資産税、仲介手数料、登記費用、火災保険などがあります。

その伝票と通帳を金融機関に渡し、住宅ローンを実行して貰います。
すると通帳に住宅ローン分のお金が入り、そこから残代金等が売主様に振り込まれ
諸費用も各方面に支払われます。
伝票作業は仲介業者が先導してお手伝いしますのでご安心ください。

ほとんどが通帳の中でお金が動くので、現金で大きな金額が出てくることは
基本的にはありません。
買主様が何千万のローンを組んだ場合には
一時的にはその何千万が確かに通帳に入るわけですが
現金で見る事なく瞬時に売主様の口座に振り込まれるわけです。
ですのでお金が入ってきたいう現実味があまり無いかもしれません。

支払いを終え、残代金や各諸費用の領収書をいただき
戸建やマンションであれば鍵を売主様からいただきます。

その後、同日の内に司法書士の先生が
抵当権や差押えなど所有権を阻害する物を抹消し
売主様から買主様に所有権を移転します。

これで晴れて、不動産が自分の物になります。
基本的に買主様の作業としては
1所有権移転(保存)の委任状を書き本人確認をして貰う
2残代金や諸費用の払出し・振込伝票を書く
3ローンが実行され、残代金や各諸費用が支払われる
4領収書や鍵を受け取る

ということで、そんなに複雑なことはありません。
時間にすると、大体1時間~2時間ほどでしょうか。

これだけの作業で、どこに時間がかかるかと言うと
上記4つの作業の3番目
住宅ローンの実行を待つ時間です。
これが大体20分~1時間ほどでしょうか。
金融機関や銀行の混み具合など、その時によってマチマチです。
その間に建物の説明などを行ない、後は待つのみです。
ひたすら談笑して、待つのみです。
ですから引渡日当日はこの待っている時間がほとんどと言っても
過言ではないかもしれません。 

住宅ローンでネット銀行を使う場合や
現金で決済する場合には、銀行の場所を借りられないこともあるので
司法書士との手続きを事務所などで行い
残代金等の振込みは(事前予約の上)電話で行ったり
皆で銀行に移動して、振込みを済ませたりすることがあります。

不動産の引渡しは取引きの締めくくりです。
当日、忘れ物をしないようにくれぐれもご注意ください。

法務局には何しに行くの?

法務局では登記・戸籍・国籍・供託等の民事行政事務と
訟務事務や人権擁護を行っております。

我々不動産業者がたずさわるのは、「不動産登記」です。
法務局に行くと「公図」「登記事項証明書(登記簿謄本)」「測量図」「各階平面図」などが取れます。

上記書類は住居表示では取得できません。
住所ではなく「地番」が必要になります。

【公図】はこの地番が割り振られた地図のようなものです。

公図を取ると、対象の不動産がどこにあたるのかがおおよそ分かりますので
その地番の【登記事項証明書(登記簿謄本)】を取ります。
登記簿謄本は、その不動産の物理的現況(面積など)と
権利関係(誰に所有権があるかなど)について記載されています。

【地積測量図】はその名の通り
土地の面積や形状、境界標に関する測量の結果が書かれた図面です。

契約の際にはこれらの資料をもとに
それを参照しながら、不動産についての説明を受けるかと思います。

基本的に上記書類は誰でも取ることができます。
※有料です。

この周辺ですと
習志野市・千葉市は千葉地方法務局(本局)
船橋市・八千代市は船橋支局になります。
習志野市は少し前は、千葉市花見川区の千葉西税務署の場所でとれたのですが
今は、千葉の本局になってしまい、弊社からは遠くなってしまいました。
そのため、最近は司法書士や家屋土地調査士の先生に
依頼して取りに行ってもらうことが多くなりました。
前はよく公図や謄本等を取りに行きましたが、法務局が混んでいると
申請してから20分以上待つこともありました。
不動産業者の定休日(が多い)水曜日などはすいていたり
法務局が休みの土・日明けの月曜日などは混んでいるイメージがあります。

ちなみに千葉の本局は、駐車場が混んでいることも多いのですが
周辺のゆったりとした車が止めやすい道路につられて車を止めると
すぐに駐禁を取られますのでご注意ください。泣きを見た人は数々と・・・。
当然、駐車禁止区域には車を止めてはいけません。

現在はパソコンで登記簿などを電子閲覧することができます。
不動産業者は大体そのサービスに法人登録して、利用できるようになっていると思います。

当然、不動産の登記も法務局の仕事です。
個人でもできますが、通常、所有権の移転や保存などの登記は
司法書士などが申請することが多いです。
こちらも現在はオンライン化されており、司法書士などは
実際に法務局に足を運ばなくても申請ができます。

通常の不動産売買においては、不動産業者が謄本などを取得し
登記も司法書士が行うことが多いので、皆さんが法務局に直接行く事は
あまり無いかと思いますが、取得は誰でもできますので
もし登記関係で気になる事があった場合には
法務局に行ってみて、自分で調べて見てもいいかもしれません。

契約日の当日は何をするの?

理想のお住いが見つかり、いよいよ契約です。
契約日当日は、どこでどのようなことをするのでしょうか?

契約は通常、不動産業者の事務所で行います。
買主様、売主様に別々の仲介業者が入っている時は
どちらかの事務所で行います。

契約には通常、買主様、売主様、仲介業者が一同に揃います。
物件を見に行った時に会っていなければ、恐らく
ここで初めて売主様とお会いすることになると思います。

机の上には「重要事項説明書」と「不動産売買契約書」という書類があります。
まず初めに、宅地建物取引士から、重要事項の説明があります。

 

上記は重要事項説明書の一例のです。
物件の権利関係や、法令上の制限、インフラ整備、その他制限、取引条件等
これから購入する物件に対しての、文字通り「重要な事項についての説明が書かれた書類」です。
買主様が購入を判断する重要な書類です。

専門知識を有する宅建取引士が説明をすることが義務付けられており
説明をする前に、取引士である事を証明する証明書の提示があります。
提示は義務付けられているので、万が一提示がされない場合には必ず確かめましょう。

重要事項説明は不動産の専門用語も多く、理解できないところも多いかもしれません。
これは重要事項説明のみならず、契約書にも言えることですが
一番大切なことは
「分からない点や疑問、不安に思った事があったら必ず質問をする」ということです。

(この契約の緊迫した空気の中、聞き辛い・・・)
(聞きたい事があるけど、話がどんどん進んでいて、止められない・・・)

というようにはなってはいけません。
不動産は、一生の中でも大きな買物ですから、不安な点や不透明な点があったら
クリアにして、話を進めましょう。

説明する人も人間ですから、分かり易く丁寧に説明する人もいれば
ノンストップでつらつらと文書をどんどん読んで行く人もいます。
不動産の売買に慣れている人は、世の中そう多くはありませんから
分からないことがある方が自然で、当然だと思います。
説明を聞いて分かれば問題ありませんが、分からなければ聞きましょう。

重要事項説明が終わると、今度は不動産売買契約書の説明があります。

買主様と売主様が取引をする内容が書かれています。
契約書に付随して、告知書と付帯設備表についての説明があります。

全ての説明が終わると、いよいよ署名・捺印をします。
ケースや業者さんによってまちまちですが
例えば契約書2部、重要事項説明書4部、告知書2部、付帯設備表2部など
結構な数の書類に署名・捺印をすることになります。
たまに、買主様が共有で二名、売主様が共有で三名などと
契約の当事者の数が多いと
書類を書いて書いて押して、書類を回して書いて押して、書類を回して書いて押しての連続で
結構混乱します。

その後、契約書に税法で定められた印紙を貼り、割り印をします。
印紙は通常、不動産業者が用意しているはずなので
印紙代を不動産業者に支払います。
(印紙を契約時に貼らないケースもあります。)

途中、不動産業者が買主様・売主様の身分証明書の写しを取ります。
犯罪収益移転防止法に基づいた本人確認のためです。

署名・捺印を終えると、最後に手付金の授受です。買主様が売主様に手付金をお渡し致します。
通常、売主様がその場でお金を数えますが、手付金は100万円以上になることが多いので
売主様もお金を数えるのに一苦労です。
その後、売主様から手付金の領収書をいただき、契約は無事、完了です。

契約は大体、1時間30分~2時間30分程かかるかと思います。
不動産の専門用語を長時間聞いていると精神的にも疲れてくるかもしれません。
ですが不動産は、一生の中でも大きな買物です。
契約日当日は雰囲気に流されず
分からないこと、疑問・不安点があったら必ず聞くようにしましょう。

営業保証金と弁済業務保証金

Aさんは、宅地建物取引業に関する取引の中で
宅建業者から損害を受け、その業者に損害賠償請求をすることになりました。
ところがいつまでたっても、お金が支払われることはありません。
宅建業者も支払うお金が無いといいます。

万が一、このようなことになってしまった場合、どうなるのでしょうか?

実は宅建業者が営業を開始するにあたって
「営業保証金」というものを所定の供託所に供託します。
一般消費者が宅建業者との取引で損害を受けた場合に
この営業保証金の中から弁済を受けることができるようになっています。

つまり、手続きを踏み承認されれば
基本的には宅建業者が供託所に預けている保証金の中から
損害を受けた相当額の弁済を受けられます。

この営業保証金は、宅建業者が
「主たる事務所を開く時に1,000万円」「従たる事務所(支店)で500万円」を
所定の供託所に供託します。
お店を出すのに、いきりない1000万円というのは結構な金額ですよね。
大変な負担です。
ということで、もう1つ「弁済業務保証金」というものがあります。

これは宅建業者が「保証協会」に加入することで
その保証協会へ弁済業務保証分担金を
「主たる事務所で60万円」「従たる事務所で30万円」を納付し
保証協会が、弁済業務保証金を所定の供託所に供託します。
1000万円、500万円に比べれば大分安いですね。

つまり宅建業者は、営業保証金を供託するか
保証協会へ加入して弁済業務保証分担金を支払うかの
どちらかの形をとっています。

一般の消費者は、どちらのケースでも同じように弁済を受けられます。
例えば、本店1つだけを持っている、保証協会に加入している宅建業者から
被害を受けた場合には損害相当額を1000万円までの範囲で弁済を受けられます。
宅建業者が保証協会に加入しているケースでも、営業保証金を供託しているケースと
同じように弁済を受けられますでの、ご安心ください。

万が一、このようなトラブルに巻き込まれた時に
どこに連絡をすれば良いかが
通常は契約時に説明を受ける「重要事項説明書」に記載されていると思います。

弊社は「全国宅地建物取引業保証協会の千葉本部」に所属していて
保証協会は東京法務局に弁済業務保証金を供託しています。

重要事項説明時に、恐らく宅建業者の名称や住所の後に記載されており
サラサラッと流される事が多い箇所ではあります。
恐らく説明を受けている方は『この住所の羅列はなんだろう?』と思っている方が
多いかと思いますので、私は簡単に説明するようにはしています。

こういうトラブルにならないように、仲介に入っておりますので、ご安心ください。
とも言います(笑)

稀に、保証協会の弁済制度を、宅建業者が保険制度と勘違いし
トラブルを起こしても罪の意識が無い、というような話も聞きます。
あくまで、弁済金は保証協会が「立替え払い」をするだけのものです。

不動産取引の専門家として、日々、自己の研鑽に努めたいと思います。

危険負担(引渡し前の滅失・毀損)の問題

通常の不動産売買の流れは、売主・買主が売買契約を交わした後
後日、不動産の引渡しを行います。
一般的な不動産の引渡しとは、何かお店で物を買うのと同じように
買主が代金を支払い、同時に売主が所有権を買主に移転させるという形をとります。

ケースにもよりますが、契約後1ヶ月~2ヶ月の間に
不動産の引渡しを受けることが多いように思います。
その間、買主は住宅ローンの本審査などを進めたり
売主は境界の明示や建物の明渡しの準備をします。
当然事情により、売主買主双方の合意により、引渡しの時期を
早めにしたり、遅く設定した内容で契約することもあります。

契約をしてから、不動産の引渡しをするまでの間に
売主・買主の誰の責任でも無い、例えば天災などで
不動産が消滅してしまった場合、どうなるのでしょう?
これが危険負担(引渡し前の滅失・毀損)の問題です。

民法上ではどうなっているか、具体的にみてみましょう。

買主Aさんは念願の理想の住まいを見つけ、売主Bさんから
中古戸建を3000万円で購入する売買契約を結びました。

ところが、不動産の引渡しを受ける前に地震が来て
購入するはずの一戸建てが、倒壊してしまいました。

この場合、民法上ではどうなるのでしょうか?

答えは、買主Aさんは契約通り、3000万円を売主Bさんに支払わなければいけません。

「え!?そんな馬鹿な!!」とお思いになるかもしれません。

ですが、現在の民法ではそうなっているのです。
恐いですね。

そのため、通常、不動産売買の取引にはこの危険負担の問題において特約をつけます。

天災地変や売主・買主のいずれの責任でもない事由によって
不動産が滅失・毀損した場合には

売主は修復が著しく困難な時、又は過大な費用を要する時に
買主共は契約の目的が達せられない時に
売主・買主共に契約を解除することができるという内容です。

中々この特約が使われることは無いかとは思いますが
万が一があっては大変ですから、契約する際には確認しましょう。

ちなみに、お話しした通り危険負担の問題は
民法上の話とこの特約は内容が全く異なるため
この特約が実務上当たり前になっている不動産業者は
宅建の試験問題で、民法上の危険負担の問題が出ると
間違ってしまう人も多いかと思います。
というより、ひっかけるために出題がされているのでしょうね。

 

マンションでのリフォームの注意点

Aさんは中古のマンションを購入し、念願のマイホームを手に入れました。

築年数はそれなりですが、価格も安く、室内をリフォームすればピカピカになり
最新の設備も入れられるため、夢が広がります。

建物の引渡しをうけた後、室内をリフォームをして、リフォーム完了後、新居に引越し予定です。
ところがいざ引渡しを受け、リフォームを始めると、管理人さんが物凄い勢い剣幕でやってきます。

「勝手にリフォームしないで下さい!ちゃんと申請をしたんですか!車も敷地内に勝手に止めて!」

どういうことでしょう?申請とは?Aさんにとっては寝耳に水です。

マンションには、通常、管理規約があります。
管理規約とは、マンションを共同で生活する上で、管理組合(入居者)で定めた
基本的なルールです。
管理組合(入居者)でルールを決めるため、マンションによっても内容は様々です。

管理人さんに見せられた管理規約を見ると

mansion
大規模なリフォームは音も出ますし、業者さんが車を止めたり、材料を運んだりと
お互い様ではありますが、多少なりとも、他の方にご迷惑をおかけします。
気を使わなければいなけないところ、いきなり申請もせず
同意も得ないまま勝手にリフォームを始めては、これからの新生活のスタートとしては
周囲からの心象が悪くなってしまいます。

1ヶ月半後、予定していた入居日から大幅に遅れてしまいましたが、やっと引越しです。
すると、管理人さんが物凄い勢い剣幕でやってきます。

「共用部分を勝手にリフォームしないで下さい!」

共用部分?この部屋は私(Aさん)が購入したのであって、共用ではないし
廊下などをリフォームした分けではないし・・・。

と、思うかもしれません。

確かに共用部分と言われると、廊下や階段、エレベーター
集会室、駐車場やゴミ置き場等を想像するかもしれません。

ところがマンションの多くは、下記の所も共用部分であることが多いです。

バルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、扉枠などです。

区分所有者(部屋の所有者)はバルコニー等の共有部分の専用使用権を有しているだけで
原則としては、自分の物ではないのです。

ですからこの場合、バルコニーを勝手に改造したり、ドアの扉の外に色を塗ってはいけません。
よくよく言われてみると、分譲のマンションで1件だけオシャレなドアになっていたり
マンションを外から見た時に、窓枠の色等がバラバラであったり
ということはあまりありませんよね?
入居者が好きなように上記部分を変えられるとなると
美観を損なう可能性があります。美観を損なうということは価値も下がるということです。
ですから玄関扉の外側は共用部分でも
内側の内部塗装部分は専用部分であるという事が多いです。
玄関の内側をどんな色に塗っても良いわけです。

今回Aさんは、通常のガラスをペアガラス(複層ガラス)にするために
サッシとガラスを交換してしまったのでした。
このマンションでは窓枠もガラスも共用部分だったので、これでは管理規約に反します。

他にも、フローリングの張替えにも制限をされている事があります。(マンションの床参照)

弊社は、不動産はもちろん、建築やリフォームも行っていますので
お客様にマンションを購入していただき、リフォームも併せて依頼されることがよくあります。
だからと言うわけではありませんが、私は不動産の売買の時点で
なるべく管理人さんに顔を出して、コミュニケーションを取るようにしています。
管理人さんと仲良くなっておくというのも、1つのポイントです。
そうすると、リフォームを行う時でも
「あぁ、リフォームもおたくがやるのね」と管理人さんも構えずにいて下さいますし
新しい生活が始まる入居者の方にも「あぁ、あの○○○号室の人ね」と、スムーズになります。

リフォームの際には、トラブルにならないよう、注意しましょう。

※管理規約の内容はマンションによって異なります。
上記の話は一般的によくある例の1つであり、当然に例外もありますので
その上で、参考までにご覧いただければと思います。

総栄建設ホームページ
http://www.e-souei.co.jp/baibaiall/

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