「建ぺい率」（けんぺいりつ）と「容積率」（ようせきりつ）

今回は「建ぺい率」（けんぺいりつ）と「容積率」（ようせきりつ）のお話です。

以前建物の面積のお話をさせていただいた際も出てきた言葉です。この二つの言葉、聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。どちらも敷地に対してどのくらいの大きさの建物を建てていいのかという割合です。

建物の面積は建築面積と延べ床面積で表されます。概念的には建築面積はその建物の１階の面積（２階のほうが大きい場合は２階の面積となります）、延べ床面積は全部の階の床面積の合計です。例えば面積が１２０㎡の敷地に対して建ぺい率５０％、容積率１００％という指定があったとします。これは１２０㎡の５０％、つまり全敷地のうちの６０㎡が建物を建てる土地として利用してよいということになります。

次に容積率ですが１００％ということは全階の床面積の合計が１２０㎡の建物を建てていいということになります。１階面積が６０㎡、２階面積が６０㎡の２階建て。または１階面積、２階面積、３階面積がそれぞれ４０㎡の３階建てもありえます。それぞれが３０㎡の４階建ても・・・。　　　　　　　　　　　　　　　　

建ぺい率、容積率の割合は都市計画により定められています。役所に行き都市計画図を見ると記載されていますが最近では殆どの市町村はインターネットにより自宅に居ながらにして見ることができるようになっています。区域によって指定されているのですが諸条件により厳しくなったり緩和されたりすることもあります。最もポピュラーなものはその敷地の前面道路の影響です。前面道路の幅員が基準となる算定式があるため都市計画で容積率２００％という指定をされていても前面道路の幅員によっては１６０％になったりすることもあります。一方緩和規定でポピュラーなものとしてその敷地が角地であった場合、建ぺい率が１０％割増しになるという規定もあります。

建ぺい率、容積率の算定のもととなる建築物の面積算定は実に複雑です。建築面積は比較的シンプルなのですが床面積は様々なルールがあります。さらに建物の床面積には参入されるのですが、車庫や地下室等容積率を算定する際には含まれないものもあります。近年建築物をとりまく環境も複雑になっておりそれらに呼応するように面積の考え方も複雑になっています。